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作家：余飞

01

一线城市，集体冲破二手房隆替线

跟着9月末一线城市集体松，这一波热度拉满了扫数十月份。

这小数，本号早就在10月21日最新LPR非论一年期照旧五年期均下调25个基点的时辰，就强调过，一线城市楼市“金十”，毫无悬念。

从目前的数据来看，北京、上海、广州、深圳的二手房成交量，全部冲破了隆替线。

北京方面：

10月28日，北京商报记者从多家经纪机构、行业协会赢得阐述：扫尾26日北京10月二手房本体成交量仍是冲破2万套。由于网签存在滞后性，扫尾10月26日，北京二手房网签量已达1.3万套。

业内东谈主士普遍辩论，10月总网签量将冲破1.7万套，创下贯穿19个月新高；本体成交有望冲破2.5万套大关，成为自2017年以来八年同期的最高水平。

1.5万套是北京隆替线的秩序，目前到26日仍是达到了1.3万套，日均网签量500套，按照这种速率，案底冲破1.5万套莫得悬念，业内东谈主士辩论，北京10月份网签量可能冲破1.7万套。

上海方面：

比拟于北京，上海目前的二手房成交量，仍是冲破了1.5万套隆替线。

据安堵客上海监测，扫尾10月26日，10月上海二手房日成交量仍是四度破千套大关，成交总量已冲破2万套，达20028套，比9月同期上升52.3%。

不外，上海冲破隆替线并不稀有，毕竟从3月份以来，上海的二手房网签量均在1.5万套之上。

就目前的成交量来看，到月底成交量可能追皆6月份2.6万套。

广州方面：

广州二手房成交量隆替线是1.2万套。

冰山指数泄露，到10月22日，广州二手房网签量仍是冲破了11525套。这意味着，到目前，广州仍是冲破了隆替线。

机构辩论，10月份可能达到1.6万套。

深圳方面：

乐有家表现，10月1日至27日，深圳二手房网签量仍是达到了6811套。而深圳二手房隆替线为5000套。

按照乐有家辩论，全月深圳的二手房网签量有望卓绝8000套。

8000套意味着什么？这是深圳楼市的闹热线。

02

价钱并未出现上升

这样的剧情，全球应该早有激情准备。

在北上广深9月末减弱的时辰，我就说过，10月份敬佩会迎来一波小激越。

毕竟北京、上外洋围区的社保门槛大幅缩小了，何况首付也缩小了。而广州全面放开，谁都不错买了，非论若干套。深圳外围区不再有社保适度，谁都不错买了，首付也缩小了。

那么，这一波激越，是否是牛市的初始？

天然不可这样看。逻辑在于：

第一，这一波激越，并未带动价钱上升。

10月份行情好起来后，咱们频繁能看到诞生商消失扣头，二手房业主回击跳价的音书。

但这些只是小部分，举座来看，并非出现房价上升的形式。

以北京来说，北京商报表现，尽管面前成交量有所攀升，但挂牌房源量仍保管在高位，泄露出供应量依然偏高。因此，即便单月成交量达到较高水平，也并未激发房价的全面上升。

再望望李嘉诚最近的操作。

最近北京向阳区东四环的“御翠园”开盘，被传出76折降价出售。

该音书赢得了财联社阐述。

财联社表现，该技俩备案价9.07万至9.97万元/广宽米，而这一次该技俩拿出了50套特价房，价钱低至7.5万元至7.6万元，比拟于备案价下降了1.5万元至2.4万元，绝顶于打了76折。

上海方面，新京报10月24日发布的报谈指出：

天然议价空间在收窄，然则二手房房价还未回升。此次调控的目的亦然止跌回稳，止跌是第一步，成交量捏续的褂讪，价钱先止跌才有可能上升。从目前来看，房主跳价、惜售等只是是个别适意，并不是主流。

深圳方面，二手房降价让利仍是主流。

乐有家表现，跟着10月份行情转好，的二手住宅价钱与参考价之间的偏差值有所缩小。9月份低于参考价20%以上的占比达到52.9%，目前则大幅度缩小至39%，减少了13.9个百分点。此前低于参考价20%以上的占比贯穿6个月上升，直到10月份才出现了苍凉的回落趋势。

另外，低于参考价10%-20%的占比上升4.1%，低于参考价0-10%的占比上升4.8%。

从上图不错看到，10月份低于参考价成交的比例仍高达87.4%。

新址方面，诞生商借助行情，打折出售也仍是主流。

以10月份两个日光盘来说。

10月13日龙华区的深业上城学府开盘，闻明校学位加捏，价钱很高。户型为79广宽米至139广宽米的3-4房，备案均价定为8.05万元/广宽米。开盘时享受93折优惠后，均价降至约7.6万元/广宽米，使得三房单元的起步价不到600万元，首套房首付仅需80多万元，呈现出明显的价钱倒挂上风。

另一个日光盘位于光明区的中建不雅玥，技俩备案均价约3.8万元/㎡，备案单价区间约3.5万元/㎡～3.9万元/㎡，备案总价区间约284万元～439万元，何况，在此基础上还不错重复多样优惠，折后单价约3.3万元/㎡起，其中80㎡三房折后总价低至249万元。

确实，莫得卖不出去的屋子，唯有卖不出去的价钱。

03

捏续性有待考试

第二，捏续性还要不竭不雅察。

此次行情的促成，是计谋赐与了市集一定的信心，前期夷犹客户正在加速进场，防备的诞生商也趁势而为，加大促销力度，从而树立了近1个月来成交放量的行情。

但不雅察楼市，不可仅凭借一个月的成交量就不错下定论。

何况，临频年底，诞生商有冲功绩需求，11月份和12月份可能会有无数打折促销行径，成交量可能还有一波延续，是以，信得过的考试，是三个月之后的数据，能否已毕连贯。

就过往的造就来看，畴昔三年来的救市措施，作用恶果越来越短、

以5月末的那一拨以一线城市为引颈的减弱来看，恶果也就保管了一两个月。

深圳5月末缩小了首付比例和房贷利率。

首套房首付由30%降至20%，营业贷款利率由原本的LPR-10BP降至LPR-45BP，缩小了35个基点，凭证目前的LPR计算，利率仍是降至3.5%。

二套房首付由40%降至30%，营业贷款利率由原本的LPR+30BP降至LPR-5BP，雷同缩小了35个基点，凭证目前的LPR计算，利率降到了3.9%。

在新政作用下，6月、7月深圳的二手房网签量均冲到了5000套以上。但8月份，再次跌破5000套。

可见，恶果只是保管 了两个月，9月份的二手房网签量唯有3986套。

上海亦然 5月末下调了首付与贷款利率，6月份二手房成交量平直干拔到2.64万套，创三年多新高。7月与8月效应退去，8月份上海二手房（含营业）计算成交17884套，环比下落12.25%。

北京方面，在上海、深圳、广州降首付一个月后的6月末，北京跟进。

首套房首付，非论是商贷照旧公积金贷款，最低下调至20%。

二套房首付以五环为界线，五环内首付35%，五环外30%。

新政作用下，7月份北京的二手房成交量冲破了1.5万套，高达15575套。计议词8月份又跌破了1.5万套，为14363套。

制图：城市财经；数据：北京市住建委

9月份北京二手房成交量唯有13274套。

以上的数据，不外便是目下的事情。这一次，难谈就能走出不一样的形式？我并不觉得。

我强调过许屡次，一线城市，尤其是深圳这样的城市，供应少，需求多，十足不缺购买力，夙夜照旧会上升。

但节点并不是当今。

因为影响一线城市冷暖的关键身分，是信心。这种信心，需要宇宙经济、事业等大环境看成底座。

否则，深圳为何自2021年2月份以来沿途下落。

从最高技巧8万多沿途下落，跌破8万，跌破7万，本年7月份仍是跌破6万，回到了“5”字打头期间。

乐有门户据泄露，7月份深圳二手房成交价钱为5.9万元/广宽米。

这三年的下落历程，深圳的供应依旧少，需求依旧多，扫尾不照旧下降了吗？

根柢原因在于宏不雅大环境带来的不确定性，无法给市集以信心和预期，莫得信心和预期，一线城市就会出现富东谈主不投资，中产不兜底，越来越多的穷东谈主收入缩水以至愈加买不起的形式。

我照旧那句话，唯有经济、产业、事业复苏了，楼市才略走出低谷，献艺企稳形式。

而这些救市措施，约略坐窝让经济回暖吗，约略让事业坐窝进步吗？不约略。

望望9月份的一些宏不雅数据，就能剖释，经济复苏，任重谈远。

这是工业利润增速，9月份增速又转负数了。

着手：国度统计局

休闲率，相较于2020年之前，仍偏高。

写在终末：最近在与一家机构联结，不错匡助内地住户办理香港身份。

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